農地01: 農地における物権的請求権行使の一事例

※　JALのJGCステイタスホルダーの友人Nの”こうゆうネタを載せろよ”との発言を思い出しUPしました。 以下　長文です。


亡父が伯母と二等親以内の親族の間に養子縁組をし、亡くなる順番が想定の逆になったため、私にも相続権が生じ、山梨の農地を二筆ほど相続しました。一つは、宅地転用できない場所にあり、賃借人（小作人）がいない　FREEな畑。もう一つは、宅地転用が可能な場所にあり、賃借人（小作人）がいる　畑。です。前者の畑は、菜園として、近所の方に主に夏野菜を栽培してもらい、地代代わりに届く野菜で季節の味覚を愉しませてもらってます。その一方、後者は、昭和28年施行の農地法以前からの”小作”と”地主”の関係が継続しており、問題も数々起きる頭痛の種の畑です。現在進行形のトラブルは解決した後に備忘録としてUPするか決めるにして、畑を相続した当時に発見したトラブルはこうです。

地主が同じ　A/Bという隣接した畑で、Bの賃借人甲が（Aの賃借人乙との間で土地を融通する約束をし、）甲が自分が借りている土地Bより広いビニールハウスを建て、その結果土地Aの土地を法律上の原因無しに50平米を占有している。　地主の死亡によりA/Bの所有者が別々になった為、土地Aの新所有者が甲に、50平米のビニールハウスの撤去を求めた。

土地Bを相続した私は、まず法務局で公図を入手して、隣接地との境界が正しいが確かめました。尚、マンション、宅地等を入手する際には事前に、部屋の垂直、水平等が保たれているが、自前で検査するのが常識でしょうが、土地も隣接地との境界を確認するのが好ましいのは言うまでもありません。



現地の境界が公図の形状と異なっていることを発見しました。さて、ブツを退けろと請求する為には、客観的な証拠が必要です。畑の所在している市役所に問い合わせると地籍調査をした測量会社を教えてくれました。相談すると、実際の面積を求積する測量のほかに、登記簿の基礎になった地籍調査の測量ポイントを洗い出して、相手方の不法占有面積を間接的に出す簡便なやり方があるとの返事をもらいました。現地で簡単な調査をしてもらい、見積書を送ってもらいます。　測量ポイントの洗出しと相手方のポイントが一致したため、金額はなんと3万円で済みました。



証拠が整い、相手方に内容証明を送り、自発的な撤去を促します。市役所に問い合わると、地籍調査の際、甲は地域推進委員として、地籍調査の立会人になっていたことが判明しました。本来の境界線の基点を認識していたことになります。この内容も内容証明郵便の内容に加えました。向こう方も当然ながら抵抗をみせ、畑の所在する市役所の農業委員会に調停を申立ました。（厄介で理不尽な調停は中略）結局、事が打開されたのは、当方所有畑Aの賃借人乙の死亡により丙が賃借権を相続し、丙が甲に苦情を申立たことがキッカケでした。紆余曲折を経てビニールハウスは無事撤去されました。これは数年前のことです。この後、当方と丙との間で新しい紛争が新たに生じるとは思いもしませんでした。　農地に関わる紛争は、"独立した”司法の場、裁判所に直接、直ちに訴えることが出来ません。また、農地の売買等、農地に関わる全てのことは所在地の農業委員会の許可が必要です。さらに、農地法施行以前の地主-小作人の関係が承継継続されている農地では圧倒的に地主が不利です。農業に従事されてない方が相続等で農地に関わる際には、適用される法令や賃借人の意向等十分に注意する必要があります。　

超零細企業の税申告は｢本人｣申告

-事務所に置いてあるアメリカ合衆国グアム準州会計局発行のCPAのCERTIFICATEのコピー。各科目の試験時間が長く、最長4時間半、この受験を契機に禁煙を決意、成功する。-ナンバリングは6xx

新年の業務が始まりました。手拭持参で、得意先を数件廻った後、
数少ないスタッフに銀行に行ってもらい通帳の記帳して、YEAR　ENDのCUTOFFの最終確認をまずします。普段、見積書、請求書、領収書等の証憑書類のファイルの電子化等を定期的にやってますが、いよいよ決算、納税の手続きに入ります。普段滅多に使わないA3のモノクロプリンターの調子を確認。スキャナーの読み取り、PDFファイル編集ソフトの稼動をチェックします。税理士という職業専門家を使えばよいのでは、と思われるかもしれませんが、弊社のような法人成り＠超零細企業では、税理士に支払う報酬は冗費、となります。加えて、万が一、税務当局からのお尋ねがあっても、｢先生方｣は、税務署側に立つことが多い、と拝聞します。亡父の顧問税理士の｢失念｣により修正申告を余儀なくされ、多額の延滞税金を支払うハメになった記憶も新鮮なので、自営業の｢青色申告｣を始めて以来、｢本人申告｣を励行してます。効用として、法人税申告には損益計算書、貸借対照表の作成が不可避に前提になるので、損益分岐点の見極め、収益/費用の構造、業者/取引先ランキング等有用な情報が副産物として手に入ります。「先生方」に記帳代行も御願いして、領収書をそのまま右から左に渡している方が、格段に楽で他に時間を廻せるのでしょうが、、、。

東京の不動産は海外から見ると安い?!

以下は2011　3.11　及び　原発事故　極み付けは、日本政府の対応
如何により根本的に陳腐化しました。　（追記　2011　6．12）

今朝方　大学時代のクラスメート、在バンクーバーのCHENさん（台湾出身）とSKYPEでお話しました。会話内容は、
CHENさんは、息子さんがバンクーバーの大学を卒業したら、台湾に戻るつもりであること。そして、東京にも場合によっては居住する計画があり、付帯する情報を知りたい、とのこと。事前に4,5回メールのやり取りをしましたが、話が噛み合わないので、1回時間をたっぷりとって話しましょう、と相成りました。ソフト（SKYPE）を使えばただで長電話できる、テレビ電話も出来る、ブロードバンドのITの恩恵を肌で感じられる機会です。

要点　アジェンダは、ざっくり
1：法人設立費用
2：法人経営ランニングコスト
3：不動産投資
4：銀行の融資

話の端緒は、先日久々台湾に戻ったところ、台北市の不動産はバブルで、バンクーバーのリッチモンドを凌ぐ様で、とてもマンションを購入する踏ん切りをつける状況ではないこと。年功序列の給与体系ではない台湾で、台湾大学卒業のサラリーマンの200年分の年収に匹敵するマンションが、建築許可が出た時点でSOLDOUTする始末。スケルトンで販売する台湾の慣習ですから、建築が完了したものの住民のいないマンションも目立つようです。だから、投機的な風潮は街を歩くだけで判るそうです。



長い駄文なので折畳みます。

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JAL 債務超過8600億円 非上場？

本日　休日にも関わらず　新聞各紙1面でJALの債務超過、非上場等ニュースがありました。拙は
マイレージしか関わりのないstakeholder、外部利害関係人ですが、去年の決算で監査法人が適正意見の
報告書を出しているにも関わらず、本気で精査してみたら約8600円の債務超過でした、株主も責任を負って
下さい、と解釈したところで釈然とはしません。ジャーナリストの中には、2007年9月、つまり約2年半前に
こうなることを警鐘していた方がいらっしゃったようです。いずれにしてもマイレージは早期に「特典」に交換した方がよさそうです。「政府」≒財務省はあばよくば「再上場」によって、電電公社=NTT,国鉄＝JRのような官製「創業者利得」を目論んでいるのかもしれません。

JAL

報道によれば、JALの西松社長が国に対して4500億円もの資金援助をお願いしたとか。
国土交通省は、taskforceのチームをJALに送り込んで精査するとか。
海外でクレジットカードでのJALの発券がブラックになったとか。
物好きにも、今年3月のJALの連結ベースでの有価証券報告書を閲覧してみました。
http://www.jal.com/ja/ir/finance/yuho.html
2009年通期とありますが、2008年通期ですね。
話題になっている、6800人のリストラとOBに対する年金関連のページが
99ページからありました。　ざっーと3300億円の積み立て不足＝赤字ですね。（愕）
退職給付債務不足額と表示されてます。このままでは、どう考えても「再建可能」とは
思えません。　

執行文付与

執行文付与とは、判決あるいは調停和解調書に、

　　　　債権者は、債務者らに対して、この債務名義により強制執行できる。

という短い文が載った書面を添付してもらいことです。、どの金融機関のどの口座に振り込む等の
事項は、判決文や判決正本に記載されてません。これらは、裁判所の書記官
の事務連絡カテゴリーになります。世の中には、こうしたことを盾にとって、判決に従わない、たわけな輩が出てきます。「うっかりしていた」「口座番号を知らなかった」。。。原告、申立人にとってはこれではたまりません。そこで、履行期日を過ぎたらこの執行文+送達証明をもらうことによって、相手方の財産に強制執行をかけることが制度上認められています。今回は5月末の期日の事案があり、6月1日にこれらを入手しました。裁判所の事務官は、自分の連絡ミスかもしれない、と相手方に、当方が強制執行の準備をしているとその日のうちに連絡した模様。翌日2日には、入金を確認しました。相手方の不動産登記簿の乙区が真っ白だったので、かなり狼狽してATMに駆け込んだことでしょう。一生に一度も裁判所に足を運ぶことがない方は、お幸せです。本人訴訟にはかなりの
労力と気力を消尽させられます。業として営んでいれば、債権回収の手段として避けられない以上
自己名義でやらざるヲ得ないのですが。。。

※　今回執行状1通、送達証明2通で手数料は印紙代600円でしたが、事務官の慎重な手続きのため
　　小1時間待たされました。